バンコクに不動産を所有し、「円安の今が売り時か？」「でも現地は不況で売れないのでは？」「賃貸継続とどっちが得なんだろう？」と、重要な判断に悩んでいませんか？

物件の「売却」と「賃貸継続」の判断は、目先の利益だけでなく、最新の市場動向や税金、将来のリスクまでを天秤にかけることが重要です。

この記事では、タイ バンコク不動産オーナー様が「どちらが得か」を客観的に判断するために必要な情報を、市場動向、税金、リスクの観点から徹底比較し、後悔しないための決断をサポートします。

この記事のポイント

• バンコク不動産の最新市場動向（円安メリットと現地市況）
• 「売却」を選んだ場合の税金・手数料と手取り額
• 「賃貸継続」を選んだ場合のコスト・リスクと将来性
• オーナー様の状況別「売却」と「賃貸」の判断基準

「売却」か「賃貸継続」か　悩む判断基準とは

円安の今、売却か賃貸継続か、悩みますよね。その悩みは、両方の長所・短所を客観的に比べることで整理できます。

• 売却・賃貸それぞれのメリットとデメリット
• あなたの物件状況（築年数・立地）に合わせた判断のヒント

まずは判断の基準から見ていきましょう。

売却・賃貸それぞれのメリットとデメリット

バンコクの不動産を売却するのと、賃貸として持ち続けるのは、どちらがオーナー様にとって得なのでしょうか。どちらの選択にも良い面と注意すべき点が存在します。

まずは、それぞれのメリットとデメリットを明確に比較し、ご自身の状況と目的を整理することが重要です。

あなたの物件状況（築年数・立地）に合わせた判断のヒント

どちらが得かは、オーナー様が持つ物件の「現在の競争力」によっても大きく変わります。すべての物件が同じではありません。

例えば、BTS（スカイトレイン）の主要駅から徒歩5分以内など、立地条件が非常に良く、築年数もまだ浅い（築10年未満など）物件はどうでしょうか。

このような物件は、市場全体が停滞気味でも賃貸需要が底堅いため、今後も安定した家賃収入を期待できる可能性が高いです。

逆に、立地が郊外であったり、築年数が15年、20年と経過している物件の場合、状況は異なります。今後は新しいコンドミニアムとの競争が激化し、空室リスクや家賃の下落圧力が高まることが予想されます。さらに、老朽化による修繕費の負担も増えてくるでしょう。

このような物件は、競争力が残っているうちに「売却」を検討する方が合理的かもしれません。

ご自身の物件が、今のバンコク市場において「借り手（または買い手）から見て魅力的か」を客観的に評価することが、正しい判断の第一歩となります。  

バンコク不動産市場の「今」（2025年最新動向）

バンコクの「今」の市場、気になりますよね。現地の価格動向と円安の影響、ここで詳しく解説します。

• なぜ市場は停滞？ローン審査厳格化と在庫増加
• 停滞でも円安。日本人オーナーの「売却益」はどうなる？

最新の市場状況を把握しましょう。

なぜ市場は「停滞」？ローン審査厳格化と在庫増加

2025年現在のバンコク不動産市場が停滞あるいは緩やかな下落傾向にあるのは、景気の良し悪しといった漠然としたものではなく、明確な根拠に基づいています。

国内需要の急ブレーキ（ローン審査の厳格化）

最大の要因は、タイ国内の買い手に対する住宅ローン審査が極めて厳格化している点です。タイの家計債務はGDP比で85%を超える高水準にあり、金融機関がリスク回避のために審査のハードルを上げています。

Bangkok Postの記事によれば、100万～300万バーツの価格帯の住宅ローン拒否率が70%に達ししたとされており、タイ国内の買い手（特に中間層）がローンを組めない状況が続いており、これが需要を直接的に冷え込ませています。

在庫の積み上がりと供給数の減少

ローンが通らないため買い手がつかず、市場には売れ残りの在庫が増加傾向にあります。

一部のレポートでは、この状況を「過去20年で最悪の局面」と評する声もあり、特に都心部の高額な新築物件の需要が鈍っています。

この需要低迷を受け、不動産デベロッパー側も新規のコンドミニアム開発にブレーキをかけており、2024年から2025年にかけて、バンコク首都圏での新規供給戸数や販売戸数は、前年比で大幅に減少しているとの報告が相次いでいます。

このように、タイバーツ建ての市場は「取引が活発でなく、買い手が見つかりにくい」厳しい状況にあるのです。

「停滞」でも円安。日本人オーナーの「売却益」はどうなる？

タイバーツ建ての市場が停滞、あるいは下落しているなら、売却は損になってしまうのでしょうか。ここで日本人オーナー様にとって最も重要なのが、日本円に換金した時の手取り額です。

ご存知の通り、現在は歴史的な「円安・バーツ高」が進行しています。この円安効果は非常に強く、たとえタイバーツ建ての物件価格が購入時より下がってしまったとしても、日本円に換算すると利益が出るケースさえあるのです。

例えば、具体的な数字で見てみましょう。

購入時（5年前）

売却時（現在）:

日本円換算額：  3,990万円

• 物件価格： 950万バーツに（購入時比：-50万バーツ）
• 為替レート： 1バーツ = 4.2円

このケースでは、驚くべきことに、タイバーツ建てでは50万バーツの損失が出ているにもかかわらず、円安の恩恵により、日本円ベースでは約490万円の利益が確保できる計算になります。

もちろん、これは税金や手数料を計算に入れる前の単純比較ですが、現地の価格下落というマイナスを、円安というプラスが大きく上回る可能性があるのが「今」の状況なのです。  

「売却」を選ぶ場合のメリットとデメリット

売却するなら、手取りが一番気になりますよね。売却のメリットと、必ずかかる税金・費用を詳しく解説します。

• メリット：円安による為替差益と、まとまった現金の確保
• デメリット：売却時にかかる4つの主要な税金・費用の全知識
• スムーズな売却のための流れと「売れない」事態を避けるコツ

まずはメリットから確認しましょう。

メリット：円安による為替差益と、まとまった現金の確保

「売却」を選ぶ最大のメリットは、何と言っても現在の「円安・バーツ高」の恩恵を受けられる点です。前の章で触れたように、たとえ現地価格が購入時から変わっていなくても、為替差益だけで大きな利益（日本円換算）が生まれる可能性があります。

また、将来のバンコク市場の不透明さ、例えば「空室が埋まらないかもしれない」「管理費が上がるかもしれない」「物件が古くなって修繕費がかさむかもしれない」といった継続的なストレスや手間から、完全に解放されるという心理的なメリットも非常に大きいと言えます。

デメリット：売却時にかかる4つの主要な税金・費用の全知識

ただし、売却価格がそのまま手元に残るわけではありません。売却時には、タイの規定に基づいた税金や手数料を支払う必要があり、これが「売却」を選ぶ場合の最大のデメリット（コスト）となります。手取り額を計算するためにも、何にいくらかかるのかを正確に把握しましょう。

主に以下の4つの税金・費用と、不動産会社への仲介手数料が発生します。

※1　課税基準は、いずれも物件の売買価格あるいは土地局評価額の高額な方になります。 特に注意が必要なのは、「印紙税」と「事業税」です。これらは物件の所有期間が5年を境に、どちらか一方だけを支払うルールになっています（二重にかかることはありません）。短期での売却は事業税（3.3%）がかかるため、コストが割高になります。

スムーズな売却のための流れと「売れない」事態を避けるコツ

売却を決めた場合の基本的な流れは以下の通りです。

1. 不動産会社へ査定を依頼
2. 会社と媒介契約を結ぶ（売却活動の依頼）
3. 販売活動（広告、内覧など）
4. 購入希望者との交渉
5. 売買契約の締結
6. 土地局での登記（所有権移転）と残代金の決済

この流れの中で売れない事態を避けるために最も重要なのは、現実的な価格設定です。前の章で触れた通り、現在のバンコク市場はローン審査が厳しく、在庫も多いため、買い手市場です。

オーナー様の「これくらいで売りたい」という希望額と、市場が「この価格なら買う」という現実的な成約価格には、しばしばギャップがあります。

周辺の成約事例や市場動向に詳しいエージェントと相談し、適正な価格を設定することが、スムーズな売却の最大の鍵となります。  

「賃貸継続」を選ぶ場合のメリットとデメリット

賃貸継続なら、コストとリスクが不安ですよね。持ち続ける場合のメリットと、具体的な注意点を整理すれば判断できます。

• メリット：継続的な家賃収入（インカムゲイン）
• デメリット：注意すべき2大コスト（土地建物税と管理費）
• リスク：競争激化による「空室」や「家賃下落」の可能性

詳しく見ていきましょう。

メリット：継続的な家賃収入（インカムゲイン）

「賃貸継続」を選ぶ最大のメリットは、当然ながら資産を手放さずに継続的な家賃収入（インカムゲイン）を得られる点にあります。売却すれば収入はそこで途絶えますが、賃貸であればタイバーツ建ての収益が毎月入ってきます。

また、現時点での売却を見送ることで、将来バンコクの不動産市場が再び上昇局面に転じた際に、より高い価格での売却益（キャピタルゲイン）を狙うチャンスを残すことにも繋がります。

すぐに現金化する必要がなく、長期的な資産運用を続けたいオーナー様にとっては合理的な選択肢です。

ご自身がタイを訪れる際の滞在拠点として利用できるなど、利便性の面でのメリットもあります。

デメリット：注意すべき2大コスト（土地建物税と管理費）

一方で、物件を所有し続ける限り、コスト（支出）も継続的に発生します。これが賃貸継続の主なデメリットです。特に注意すべきは、以下の2つのコストです。

①土地建物税（固定資産税）

オーナー様ご自身が居住（主たる住居として登記）している場合は大幅な免除がありますが、賃貸に出している物件は商業用とみなされ、評価額に応じた税金が毎年課されます。これにより、以前よりも物件の保有コストは確実に増加しています。

②コンドミニアムの管理費・修繕積立金

これは共有部分の維持管理（プール、ジム、警備など）や、将来の大規模修繕のために必要な費用で、所有している限り毎月または毎年支払う必要があります。

これらに加え、賃貸管理を不動産会社に委託している場合は、管理手数料（一般的に家賃の5%～10%程度）も差し引かれます。

リスク：競争激化による「空室」や「家賃下落」の可能性

賃貸経営における最大のリスクは「空室」です。バンコク中心部では今も新しいコンドミニアムの開発が続いており、市場全体としては賃貸物件の供給が需要を上回っているエリアも少なくありません。

近隣に新しく、より魅力的な物件が建てば、入居者を見つけるための競争は激化します。その結果、空室期間を避けるために「家賃の下落」を受け入れざるを得ない状況も起こりえます。

さらに、ご自身の物件も年々「老朽化」していきます。築年数が経てば競争力は低下し、入居者を維持・獲得するためには室内の修繕やリフォーム費用（専有部のコスト）も必要になってくることを忘れてはなりません。  

売却vs賃貸継続　手残り比較シミュレーション

売却と賃貸、数字で比較したいですよね。ここでは具体的なモデルケースで「手残り」を試算し、比較します。

• 今売却した場合の「手取り額」試算
• あと5年賃貸に出した場合の「総収入」試算

どちらが得か、シミュレーションを見てみましょう。

モデルケース

• 購入時: 6年前、1,000万バーツ（当時のレート 1THB=3.5円 / 3,500万円）で購入。
• 現在: 売却査定額 1,100万バーツ。
• 現在: 為替レート 1THB=4.2円。
• 賃貸する場合: 月30,000バーツの家賃が見込める。

1100万バーツで「売却」した場合の手取り額

「今、売却」した場合、バーツ建てでは100万バーツの利益ですが、円安効果で日本円の手取りがどうなるかを見てみましょう。

あと5年「賃貸継続」した場合の総収入

次に、今売却せず「あと5年間、賃貸」に出し続けた場合の「家賃収入（インカムゲイン）」を試算します。

信頼できる不動産会社の選び方

「売却」も「賃貸」も、パートナー選びは重要ですよね。信頼できる会社を見つけるための、具体的なチェックポイントを解説します。

• 「売却」に強い会社、「賃貸管理」に強い会社の見分け方
• オーナーの評判は？日本人向けサポート体制の確認ポイント

ご自身の目的に合わせて確認しましょう。

「売却」を任せる場合に見るべきポイント

• 売買実績の多さ: その会社が過去にどれくらいのコンドミニアム売買を仲介してきたか、特に日本人オーナーの物件を扱った実績があるかを確認します。
• 適正な査定能力: 市場の動向を正確に把握し、「なぜその査定額なのか」を客観的な根拠（周辺の成約事例など）と共に説明できるかが重要です。高すぎる査定額で契約を取り、後から値下げを要求する会社には注意が必要です。
• 販売チャネルの広さ: タイ国内の購入希望者だけでなく、中国人、シンガポール人、日本人投資家など、国外の買い手へアプローチするネットワークを持っているかどうかも、早期売却の鍵となります。

「賃貸管理」を任せる場合に見るべきポイント

• 賃貸仲介（客付け）の強さ: どれだけ迅速に、良い条件で入居者を見つけられるかは、管理会社の生命線です。日系企業駐在員など、優良なテナント層に強いパイプを持っているかを確認しましょう。
• 管理体制の充実: 家賃の集金代行、入居者からのクレーム対応、退去時の立ち会い、室内の修繕手配など、オーナー様がタイにいなくても安心して任せられる体制が整っているか（日本人スタッフが対応してくれるか）が重要です。
• 空室時の対応: 空室になった際、ただ待つだけでなく、賃料見直しやリフォームの提案など、積極的に空室を埋めるための提案をしてくれるかがポイントです。

オーナーの評判は？日本人向けサポート体制の確認ポイント

会社を選ぶ際、インターネット上の評判や口コミを参考にする方も多いでしょう。しかし、それ以上に重要なのはご自身の目的に合っているかです。

評判を確認する際は、漠然とした評価ではなく、「売却がスムーズだった」「賃貸管理のレスポンスが早い」など、具体的な成功事例や、逆に「連絡が遅い」「空室が続いた」といった失敗事例（もしあれば）に注目しましょう。

最終的には、複数の会社に実際に問い合わせてみることが最善です。

メールやオンライン面談での担当者の対応速度、知識の深さ、そして何より「オーナー様の資産を第一に考えてくれる姿勢」があるかどうかをご自身の目で見極めてください。

特に日本人オーナー様にとっては、日本語で複雑な税金や法律の相談が正確にできる「日本人向けサポート体制」が整っていることは、必須条件と言えるでしょう。

【現場の声】バンコク不動産担当者に聞く　売却vs賃貸のリアル

「売却」と「賃貸継続」のどちらが得か。シミュレーションでは数字で比較しましたが、実際のところ、現地の不動産会社はどのような相談を受け、どうアドバイスしているのでしょうか。

今回、この記事のために、バンコクの第一線で活躍する不動産売買担当者に、オーナー様のリアルな悩みと実情を直接聞きました。

悩み：急いで売るつもりはないが、空室がもったいない

ご相談いただくオーナー様の多くは、「急いで売るつもりはないけれど、空室にしておくのはもったいない。だから賃貸に出すか迷っている」というお悩みを抱えていらっしゃいます。

「安くは売りたくない」というオーナー様に対し、担当者はまず「今の市況（2025年現在）だと、市場価格よりも安くしないと、なかなか売れないのが実情です」と正直にお伝えしているそうです。

提案：「賃貸と売却の同時募集」という選択肢、その"落とし穴"

そこで、「賃貸に出しながら、売却活動も同時に行う」という方法が提案されることがあります。 つまり、「もし先に賃貸が決まれば家賃収入を得ながら、『オーナーチェンジ物件（入居者付き物件）』として売却活動を継続できますよ」というご案内です。

一見、空室の無駄もなくなり、売却のチャンスも残る、合理的な選択に聞こえるかもしれません。

しかし、この選択には非常に重要な「落とし穴」があると、担当者は指摘します。

注意点：なぜ「賃貸」が始まると「売却」が難しくなるのか？

最大の問題は、「賃貸がついてしまう（入居者がいる状態になる）」と、買い手の層が狭まってしまうことです。

賃貸がついていない空室の状態なら、買い手は「自分で住みたい人（実需層）」と「投資家」の両方です。

しかし、ひとたび入居者が入ると、買い手は「投資家」だけに限定されてしまいます。そして、投資家は利回り（どれだけ儲かるか）でしか物件を評価しません。

担当者によると、その物件の利回りが周辺相場と比べて特別高くない限り、投資家向けのオーナーチェンジでの売却は難しいのが実情のようです。

つまり、「空室がもったいない」という理由だけで安易に賃貸に出してしまうと、いざ売りたくなった時に買い手（投資家）が利回りに見合わないと判断し、買い叩かれる、あるいは、買い手がつかないという事態に陥るリスクがあるのです。

結論：「賃貸に出す前」の今こそ、査定相談が重要な理由

担当者のアドバイスをまとめると、以下のようになります。

• 「賃貸継続」も選択肢になる方:
  • 売却を急いでいない。
  • タイ在住で、空室になったら自分で住む可能性がある。
• 「売却」を検討すべき方:
  • 日本にお住まいで、今後の管理の手間や空室リスクを負担に感じている。
  • 所有物件のエリアが、将来的な値上がり（キャピタルゲイン）が見込みにくい場所にある。

「売却」か「賃貸」か。どちらが得かは、オーナー様の状況、そして何より「その物件が今いくらの価値（売却額）で、どれくらいの利回り（家賃）を生むのか」を正確に知ることから始まります。  

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最後に、紹介した内容をおさらいしましょう。

• 円安による売却益の可能性: タイ現地の不動産価格（バーツ建て）が停滞・下落していても、歴史的な円安により、日本円に換算すると大きな売却益が出る可能性があります。
• 売却と賃貸の明確な違い: 「売却」は利益を確定させ管理の手間から解放される選択、「賃貸」は継続収入を得る選択であり、どちらもコストとリスク（税金や空室）を伴います。
• 行動の前に「現状把握」が必須: 特に「空室がもったいない」と安易に賃貸に出すと、買い手が限定され将来の売却が不利になるリスクがあります。まずはご自身の物件の「正確な売却査定額」を知ることが、正しい判断の第一歩です。

これらのポイントを押さえることで、「このまま持ち続けて大丈夫か」「今売るべきか」といった漠然とした不安を解消し、オーナー様の資産価値を最大化する最適な選択ができるようになります。

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